1. Mua bất động sản theo cảm xúc thay vì dữ liệu

Đây là một trong những sai lầm nghiêm trọng, nhưng rất phổ biến ở những nhà đầu tư mới. Họ thường bị cuốn theo vẻ ngoài của tài sản, hoặc đơn giản chỉ vì “cảm thấy thích” mà không có bất kỳ số liệu phân tích nào để chứng minh rằng đây là một thương vụ đáng đầu tư. Nhiều người nhìn thấy một căn nhà đẹp, một khu đất có cơ hội tăng giá, hoặc một dự án đang rầm rộ truyền thông là ngay lập tức muốn xuống tiền. Họ bị dẫn dắt bởi cảm xúc vì những lời đồn đại thiếu kiểm chứng, thay vì lập bảng phân tích tài chính, so sánh giá thị trường, hoặc khảo sát mức độ thanh khoản thực tế.

Trong bất động sản, cảm xúc là thứ “đắt đỏ” nhất nếu người mua không biết cách kiểm soát. Một quyết định sai lầm có thể bắt đầu chỉ bằng một cái “thích”, nhưng hậu quả thì có khi phải trả bằng cả trăm triệu hay cả tỉ đồng và nhiều năm lận đận sau đó.

Tác giả từng chứng kiến một học viên của mình xuống tiền mua một lô đất chỉ vì “thấy có dòng sông chảy ngang” và “thích cái không khí bình yên” của khu vực đó. Nhưng chỉ sáu tháng sau, anh phải rao bán cắt lỗ vì chẳng ai mua, đất thì vướng quy hoạch chưa rõ ràng, và đặc biệt, chẳng có bất kỳ dòng tiền nào chảy về như anh tưởng tượng ban đầu. Vốn thì bị chôn, tinh thần thì mệt mỏi, mà cơ hội đầu tư tiếp theo thì bỏ lỡ luôn.

1. Những xu hướng nổi bật từ thị trường Mỹ và Úc

Tại Mỹ và Úc – nơi thị trường bất động sản đã phát triển ở cấp độ chuyên sâu, với hệ thống pháp lý rõ ràng, tính minh bạch cao, và sự tham gia mạnh mẽ của công nghệ – có một số xu hướng đang nổi lên rõ rệt, định hình lại cách thức đầu tư và kinh doanh bất động sản:

Đầu tư vào dòng tiền (Cashflow Investment): Đây là hình thức đầu tư nhắm đến mục tiêu tạo ra thu nhập thụ động đều đặn hằng tháng, hằng năm, thay vì chỉ trông chờ vào việc tăng giá tài sản trong tương lai. Các nhà đầu tư tìm kiếm bất động sản cho thuê có lợi suất ổn định (tỷ lệ thu nhập ròng so với giá mua), quản lý hiệu quả (chi phí vận hành thấp, tỷ lệ lấp đầy cao), và có khả năng duy trì dòng tiền tích cực (thu nhập cao hơn chi phí) lâu dài.

Ở Úc, xu hướng này đặc biệt phổ biến ở các thành phố lớn như Sydney và Melbourne, nơi giá nhà cao và nhu cầu thuê nhà ổn định. Các nhà đầu tư thường tìm kiếm các căn hộ, nhà phố, hoặc nhà cho thuê kép (dual occupancy) ở các khu vực gần trung tâm hoặc có giao thông thuận tiện.

Đầu tư vào các bất động sản giá trị gia tăng (Value-add Investment): Đây là chiến lược mua những tài sản chưa được khai thác hết tiềm năng, có thể là do xuống cấp, lỗi thời, hoặc quản lý kém, sau đó cải tạo, chỉnh trang, tái định vị sản phẩm để nâng cao giá trị và thu hút người thuê hoặc người mua. Cách làm này rất phổ biến tại Mỹ với mô hình BRRRR (Buy - Rehab- Rent - Refinance - Repeat), trong đó nhà đầu tư:

• Buy: Mua bất động sản với giá thấp hơn giá thị trường.
• Rehab: Cải tạo, sửa chữa, nâng cấp bất động sản.
• Rent: Cho thuê bất động sản để tạo dòng tiền.
• Refinance: Tái tài chính bất động sản (vay thế chấp) để rút vốn.
• Repeat: Lặp lại quy trình với các bất động sản khác.

Tại Úc, chiến lược này cũng được áp dụng rộng rãi, đặc biệt là ở các khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng tái phát triển đô thị. Các nhà đầu tư có thể mua các ngôi nhà cũ kỹ và cải tạo thành nhà hiện đại, hoặc mua các tòa nhà thương mại và chuyển đổi thành căn hộ.
 

Chia sẻ từ trái tim

Trong suốt hành trình đồng hành cùng các nhà đầu tư bất động sản, tác giả luôn trăn trở một câu hỏi: "Điều gì thực sự tạo nên sự khác biệt giữa người thành công và người thất bại trong lĩnh vực này?".

Có người cho rằng thành công trong bất động sản chủ yếu đến từ may mắn, người khác lại tin rằng đó là do có nhiều tiền, hoặc có những "mối quan hệ" rộng rãi. Tuy nhiên, theo kinh nghiệm của tác giả, những yếu tố đó chỉ là "phần ngọn", là những yếu tố bên ngoài có thể ảnh hưởng đến quá trình đầu tư, nhưng không phải là yếu tố quyết định sự thành bại cuối cùng. "Phần gốc" thực sự, cái quyết định sự thành bại của một nhà đầu tư, theo tác giả, nằm ở 3 yếu tố cốt lõi sau đây: Kiến thức, Kỹ năng và Kiên trì. Tác giả gọi đây là "Công thức 3K", một công thức đơn giản nhưng mạnh mẽ, đã được kiểm chứng qua nhiều trường hợp thành công của các nhà đầu tư bất động sản.

Trong chương này, tác giả sẽ chia sẻ chi tiết về từng yếu tố trong "Công thức 3K", cũng như cách bạn có thể "nâng cấp" bản thân, trau dồi và phát triển 3 yếu tố này để đạt được thành công trong đầu tư bất động sản.

1. Kiến thức: Nền tảng vững chắc cho mọi quyết định.
2. Kỹ năng: "bộ công cụ" để hiện thực hóa mục tiêu.
3. Kiên trì: "nhiên liệu" cho hành trình dài hơi.

Tóm lại: "Công thức 3K" là chìa khóa thành công

Kiến thức, kỹ năng và kiên trì không chỉ là 3 yếu tố quan trọng, mà còn là 3 yếu tố không thể thiếu, không thể tách rời, và bổ trợ lẫn nhau để bạn thành công trong đầu tư bất động sản. Chúng tạo thành một "kiềng ba chân" vững chắc, giúp bạn đứng vững trước mọi sóng gió của thị trường..

Nếu bạn là một người vừa đặt chân vào thế giới bất động sản, có lẽ bạn đang cảm thấy một chút "ngợp" trước biển thông tin và những lời khuyên đa chiều. Vậy thì, nên bắt đầu từ đâu? Cần chuẩn bị những gì để có một hành trang vững chắc? Và làm thế nào để tránh những "vấp ngã" đáng tiếc trên con đường này? Đừng lo lắng nhé! Tác giả hoàn toàn hiểu được cảm giác ấy. Ai trong chúng ta cũng từng là người mới bắt đầu mà thôi.

Và trong chương này, tác giả sẽ đồng hành cùng bạn, chia sẻ một lộ trình 6 tháng thật cụ thể, từng bước một, để bạn có thể tự tin trang bị cho mình những kiến thức và kỹ năng cần thiết, sẵn sàng khám phá thị trường bất động sản một cách hiệu quả. Để giúp những người mới có một cái nhìn thật rõ ràng và từng bước chuẩn bị cho hành trình đầu tư bất động sản đầy thú vị này, tác giả đã đúc kết một lộ trình 6 tháng, vừa đơn giản lại vừa hiệu quả. Lộ trình này, tác giả gọi vui là "từ người mới đến nhà đầu tư tự tin", và nó bao gồm những giai đoạn chính sau:

• Học hỏi - Quan sát - Xây vốn
• Tập phân tích - Thực hành - Kết nối.