Bất động sản cao cấp sẽ trở ngại do giảm mãi lực

(HQ Online)- Chuyên gia Huỳnh Anh Dũng, Giảng viên Cao cấp Hội đồng chuyên gia BĐS (Hoa Kỳ) trao đổi với Báo Hải quan về những vấn đề xung quanh thị trường BĐS năm 2017

Với kết quả thu hút FDI vào BĐS trong quý I, ông đánh giá như thế nào về sức hấp dẫn của BĐS Việt Nam đối với các nhà đầu tư nước ngoài? Thị trường BĐS từ nay đến cuối năm sẽ đi theo chiều hướng nào, thưa ông?

Dưới góc độ một chuyên gia BĐS, tôi thấy rằng BĐS Việt Nam rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài, bởi vì Việt Nam là quốc gia đang phát triển với mức tăng dân số cao, nhất là tại các thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở hầu như rất khan hiếm với những phân khúc nhà phù hợp, nhất là với phân khúc thu nhập thấp và trung bình hiện nay. Khi đầu tư vào BĐS tại Việt Nam, họ thường tập trung vào những vị trí đẹp vì chúng ta có những lợi thế về mặt vị trí địa lý so với các nước như Lào, Campuchia, Thái Lan… Tiềm năng phát triển BĐS của Việt Nam còn rất lớn, với chiến lược kinh doanh lâu dài thì thị trường BĐS Việt Nam vẫn là thị trường hấp dẫn, vì thế, đứng về góc nhìn của một nhà đầu tư thì chắc chắn tôi sẽ đầu tư vào Việt Nam. Vì thế, không có gì ngạc nhiên là tại sao FDI tăng rất nhanh trong quý I, đây là tín hiệu rất đáng mừng.

Về xu hướng thị trường từ nay đến cuối năm 2017, tôi cho rằng, những phân khúc nhà ở có giá trị cao và siêu cao có thể sẽ gặp trở ngại do mãi lực của thị trường sẽ giảm. Tuy nhiên, thị trường căn hộ giá rẻ trung bình có mức giá khoảng 1-1,2 tỷ đồng là xu hướng đáp ứng nhu cầu rất cao của xã hội và phân khúc này hiện nay vẫn chưa đủ để cung cấp ra cho thị trường, vì thế vẫn sẽ là phân khúc nóng trong thời gian tới.

Bên cạnh những tín hiệu tích cực, thị trường BĐS đầu 2017 có những yếu tố tiêu cực đan xen, trong đó, nổi lên là hiện tượng tranh chấp, kiện cáo giữa chủ đầu tư và cư dân liên quan đến các vấn đề như phí bảo trì, diện tích căn hộ, các quyền lợi khác… Theo ông, vì sao có hiện tượng này?

Sở dĩ trên thị trường những vụ việc kiện tụng, tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư như hiện nay xuất phát từ 3 lý do:

Thứ nhất, việc cho phép bán các sản phẩm BĐS hình thành trong tương lai. Đây là một điều kỳ lạ mà trên thế giới người ta chưa có ý niệm. Thông thường trên thế giới, chủ đầu tư chỉ được quyền bán khi khu dự án gần như hoàn thiện, Chính phủ có những chế tài rất nghiêm ngặt để tránh xảy ra rủi ro cho khách hàng. Tuy nhiên ở Việt Nam thì ngược lại, việc bán nhà hình thành trong tương lai gây ra nhiều rủi ro cho người mua, họ cảm thấy hầu như đang cầm đằng lưỡi.

Thứ hai, việc bán nhà cũng được những nhà phân phối, nhân viên môi giới hỗ trợ. Câu hỏi được đặt ra, nếu chủ đầu tư “bỏ của chạy lấy người”, hoặc dự án thất bại mà đã được những nhà phân phối bán đầy rẫy trên thị trường, vậy nếu tranh chấp xảy ra thì những nhà phân phối và môi giới có chịu trách nhiệm không? Đã có quá nhiều dự án tranh chấp kéo dài từ năm 2007, 2008 và tiếp tục vào thời điểm 2015, 2016. Năm 2017 có thể sẽ còn diễn ra rất nhiều sự tranh chấp giữa chủ đầu tư với người mua căn hộ.

Thứ ba, khoảng 70% người mua nhà hiện nay là những nhà đầu cơ, chính những nhà đầu tư này làm biến dạng thị trường, đẩy giá nhà lên, người thật sự có nhu cầu thì họ không thật sự có đủ khả năng để tiếp cận được sản phẩm hợp với túi tiền của họ. Vì lẽ đó, quý IV/2016 và quý I/2017 thị trường đã có sự giảm sút và năm 2017 thị trường có thể sẽ gặp phải khá nhiều khó khăn, rủi ro vì lượng cung sản phẩm thị trường lớn, vượt qua lượng cầu và cơ cấu sản phẩm, giá cả không phù hợp, không tiệm cận được với những người mua nhà.

Thị trường BĐS Việt Nam vẫn là thị trường hấp dẫn. Ảnh: S.T.
Liên quan đến tín dụng cho BĐS năm 2017, thực hiện theo Thông tư 06/2016/TT-NHNN thì tín dụng BĐS bắt đầu gặp khó khăn. Để nguồn vốn cho BĐS không quá lệ thuộc vào tín dụng của ngân hàng, Hiệp hội BĐS Việt Nam đặt mục tiêu trong nhiệm kỳ 2016-2020 sẽ cố gắng thành lập quỹ đầu tư BĐS. Ông đánh giá như thế nào về một loạt diễn biến trên?

Ảnh hưởng của Thông tư này đến thời điểm hiện tại là chưa rõ nét lắm, nhưng về lâu dài thông tư này sẽ có tác động nhất định đến thị trường tài chính của Việt Nam. Hiện nay một số ngân hàng đang tăng lãi suất tiền gửi lên để thu hút nguồn vốn nhàn rỗi từ nhân dân và tất nhiên khi họ tăng lãi suất tiền gửi đương nhiên họ phải cho vay cao hơn. Điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến thị trường BĐS, vì lãi suất cho vay BĐS cao, những nhà đầu tư không có một kế hoạch tài chính vững vàng, không chuẩn bị sẵn cho mình một kế hoạch dài hơi thì sẽ gặp khó khăn, đó là điều đương nhiên.

Về việc thành lập quỹ BĐS ở Việt Nam, điều này rất đáng hoan nghênh. Câu hỏi đặt ra là chủ thể của quỹ này là ai, ai sẽ là người cung cấp vốn vào quỹ và sẽ điều tiết vận hành trên cơ sở lãi suất của thị trường hay dựa trên lãi suất cố định do những người thành lập quỹ đề ra.

Nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội thực tế chưa đáp ứng được nhu cầu, theo ông, bài toán này cần hóa giải như thế nào trong thời gian tới?

Chính phủ và các nhà quản lý xã hội đã quan tâm tới nhà ở xã hội từ 10 năm trước, song vẫn chưa tiến được bao xa. Nhận diện nguyên nhân và có biện pháp khắc phục thì sẽ hóa giải được bài toán này.

Trước hết, chúng ta không có những chính sách hỗ trợ phù hợp (ví dụ quỹ BĐS, quỹ hỗ trợ cho chính sách nhà ở xã hội). Ở tất cả các nước đều có, nhưng riêng Việt Nam chúng ta chưa có quỹ để phát triển mảng nhà ở xã hội. Thứ hai, chúng ta chưa có những chính sách để động viên, chúng ta chưa có những chương trình đặc biệt dành riêng cho nhà ở xã hội như ở các nước, ví dụ như ở Australia, Nghị quyết của Chính phủ Australia đề ra là mỗi người dân đều có một căn nhà và Chính phủ sẽ bằng mọi cách để thực hiện được điều đó. Theo đó, họ đã hình thành được quỹ cho nhà ở xã hội bằng cách trích ra từ ngân sách quốc gia, đồng thời họ dành những quỹ đất rất đặc biệt, có chính sách ưu đãi đặc biệt để tác động vào cũng như những quỹ đất để xây dựng nhà ở xã hội. Thứ ba là quy hoạch, quy hoạch đô thị rất quan trọng, tức là phải có những kết nối trước để hình thành những khu đô thị trong tương lai và phải có những quy hoạch rất rõ ràng và dành những quỹ đất nhất định thì từ đó nhà ở xã hội mới có đất phát triển được. Chính phủ phải là người trực tiếp đứng ra giải quyết việc này chứ không phải chỉ là giao cho những công ty phát triển BĐS phát triển dự án. Nhà ở xã hội tại Bình Dương là một trong những mô hình rất đúng cho vấn đề này.

Xin cảm ơn ông!
Hoài Anh (Thực hiện)
http://www.baohaiquan.vn/Pages/Bat-dong-san-cao-cap-se-tro-ngai-do-giam-mai-luc.aspx