GIÁ NHÀ TẠI VIỆT NAM RẺ HAY MẮC SO VỚI MỸ?

Henry Huynh | thứ Tư Ngày 6/8/2025

Đi tìm chốn an cư, sở hữu một tổ ấm phù hợp với thu nhập là mong muốn chính đáng của hàng triệu người dân Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, trong khi việc sở hữu nhà dường như không quá khó khăn với người dân ở các nước phát triển, thì "giấc mơ an cư" lại đang ngày càng xa vời với phần lớn người dân trong nước.

Trong bối cảnh sáp nhập tỉnh và phân cấp quản lý chính thức được triển khai vào đầu tháng 7/2025 vừa qua, đây là một thay đổi lớn tại Việt Nam, dự kiến sẽ ảnh hưởng sâu rộng đến quy hoạch, kinh tế vĩ và vi mô của các địa phương được sáp nhập. Câu hỏi lớn đặt ra là: Việc sáp nhập tỉnh, cùng với việc bỏ cấp Quận/Huyện, sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản? Liệu giá nhà, đất có được điều chỉnh để phù hợp hơn với nhu cầu thực của đại đa số người dân?

Nhìn lại thị trường trước khi các thay đổi hành chính này diễn ra, mức giá căn hộ và nhà ở tại Việt Nam vẫn chưa thể tiếp cận được với người có thu nhập thấp và trung bình. Giá nhà đất, căn hộ vẫn nằm ngoài tầm với của người lao động, khiến "giấc mơ an cư" ngày càng xa vời.

Giữa bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam có những biến động mạnh mẽ sau sáp nhập, câu hỏi về giá nhà luôn là tâm điểm của mọi cuộc thảo luận, từ giới đầu tư chuyên nghiệp đến các gia đình đang tìm kiếm tổ ấm. Bài viết này sẽ không chỉ so sánh cơ hội sở hữu nhà của người lao động ăn lương tại Việt Nam và các nước phát triển (đại diện là Mỹ), mà còn cố gắng phác họa bức tranh tổng thể về khả năng sở hữu nhà trong bối cảnh những thay đổi hành chính quan trọng này. Tất nhiên, việc so sánh giữa hai quốc gia không tránh khỏi những khập khiễng do cấu trúc kinh tế và văn hóa khác biệt, dẫn đến những nhận định sai lệch nếu chỉ nhìn vào con số đơn thuần. Thay vì chỉ trả lời câu hỏi quen thuộc "Giá nhà ở Việt Nam mắc hay rẻ?", tác giả mong muốn "vén màn" bức tranh phức tạp về khả năng sở hữu nhà và các yếu tố tác động, đặc biệt là những thay đổi chính sách vĩ mô.

1. Không chỉ là con số tuyệt đối: Bức tranh đa chiều của giá cả và thu nhập

Khi so sánh giá nhà, nhiều người thường chỉ nhìn vào mức giá niêm yết: một căn hộ chung cư ở TP.HCM vài tỷ đồng, trong khi một căn nhà phố ở California có thể lên đến hàng triệu đô la Mỹ. Nhìn theo con số, rõ ràng giá nhà ở Mỹ cao hơn rất nhiều. Tuy nhiên, đó chỉ là một phần rất nhỏ của câu chuyện. Để có cái nhìn khách quan, chúng ta cần đặt giá nhà vào bối cảnh các yếu tố vĩ mô và vi mô, mà quan trọng nhất là thu nhập bình quân đầu người và khả năng chi trả.
Để so sánh một cách công bằng, chúng ta sẽ xem xét loại hình nhà ở phổ biến nhất mà một hộ gia đình hoặc cá nhân có thu nhập trung bình có thể hướng tới ở các đô thị lớn tại mỗi quốc gia: đó là ngôi nhà riêng (single-family home) tại Hoa Kỳ và căn hộ chung cư tại Việt Nam.

Tại Hoa Kỳ:

Là một quốc gia phát triển với mức thu nhập bình quân hộ gia đình cao. Theo dữ liệu từ Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ (BLS) và Demand Sage, thu nhập trung bình hộ gia đình tại Mỹ năm 2024 ước tính khoảng 61.984 USD/năm (tương đương khoảng 5.165 USD/tháng).
Giá nhà trung bình (median home price) tại Mỹ, theo U.S. Census Bureau và Freddie Mac, dao động quanh 420.000 – 435.000 USD vào cuối năm 2024 và giữa năm 2025.

Hệ thống tín dụng phát triển vượt bậc cho phép người dân tiếp cận các khoản vay mua nhà dài hạn. Với khoản vay thế chấp 30 năm cố định, lãi suất trung bình tại Mỹ vào tháng 7/2025 là khoảng 6.75% (nguồn Freddie Mac).

Với một ngôi nhà giá 430.000 USD và vay 80% (khoảng 344.000 USD), khoản trả góp hàng tháng ước tính khoảng 2.230 USD (chưa bao gồm thuế, bảo hiểm, phí quản lý). So với thu nhập hộ gia đình trung bình, khoản này chiếm khoảng 43.17% thu nhập hàng tháng. Mặc dù đây là một tỷ lệ đáng kể và có thể gây áp lực tài chính nếu không có các nguồn thu nhập khác hoặc các khoản khấu trừ, nó vẫn nằm trong phạm vi được xem xét bởi các tổ chức cho vay (thường khuyến nghị dưới 30-36% tổng thu nhập gộp cho riêng tiền gốc và lãi).

Tại Việt Nam:

Là một nền kinh tế đang phát triển nhanh chóng, với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ. Tuy nhiên, mức thu nhập vẫn còn thấp hơn đáng kể. Theo Tổng cục Thống kê Việt Nam, thu nhập bình quân đầu người/tháng tại Việt Nam năm 2024 đạt khoảng 5,4 triệu đồng (tương đương khoảng 64,8 triệu đồng/năm hay ~2.550 USD/năm, tính theo tỷ giá 1 USD = 25.400 VNĐ).

Giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đã tăng vọt. Thay vì lấy giá chào bán sơ cấp cao ngất ngưởng, chúng ta hãy xem xét một căn hộ tầm trung khoảng 60m2 với mức giá khoảng 3 tỷ đồng (tương đương khoảng 118.110 USD). Đây là mức giá phổ biến hơn cho nhiều dự án thứ cấp hoặc các dự án mới ở phân khúc vừa phải.

Hệ thống tín dụng ở Việt Nam có lãi suất vay mua nhà dao động rộng, từ 4.8% đến 12%/năm, với các gói ưu đãi ban đầu thường từ 5-7%/năm trong 1-2 năm đầu, sau đó thả nổi. Giả sử một mức lãi suất trung bình sau ưu đãi cho kỳ hạn dài, ví dụ 9%/năm (dù thực tế có thể cao hơn hoặc thấp hơn tùy từng ngân hàng và thời điểm).

Nếu một cá nhân vay 80% giá trị căn hộ 3 tỷ (tức 2,4 tỷ đồng) với kỳ hạn 30 năm và lãi suất 9%/năm, khoản trả góp hàng tháng ước tính lên tới khoảng 19.311.000 VNĐ. So với thu nhập bình quân đầu người hàng tháng (5,4 triệu đồng), tỷ lệ này lên đến 357.6%. Điều này cho thấy rõ ràng khả năng sở hữu nhà là cực kỳ khó khăn đối với một cá nhân có thu nhập trung bình tại Việt Nam, và thường yêu cầu thu nhập từ nhiều nguồn/thành viên trong gia đình hoặc sự hỗ trợ đáng kể từ gia đình

2. Các yếu tố định hình sự khác biệt:

Mức độ phát triển kinh tế và thu nhập: Đây là yếu tố cốt lõi. Thu nhập cao hơn ở Mỹ cho phép người dân tích lũy vốn và chi trả các khoản vay lớn hơn.

• Hệ thống tín dụng và lãi suất: Hệ thống tài chính ở Mỹ có các sản phẩm vay mua nhà đa dạng, kỳ hạn dài (30 năm là phổ biến) và lãi suất thường thấp, ổn định hơn, giúp giảm gánh nặng trả nợ hàng tháng. Ở Việt Nam, các khoản vay thường có kỳ hạn ngắn hơn (mặc dù một số ngân hàng đã có gói 30-35 năm), lãi suất biến động và khả năng tiếp cận tín dụng còn nhiều hạn chế đối với một bộ phận lớn dân cư.
  
• Quy hoạch đất đai và nguồn cung: Tại Việt Nam, quỹ đất đô thị có giới hạn, đặc biệt ở các thành phố lớn, trong khi nhu cầu dân số tăng nhanh, đẩy giá đất và giá nhà lên cao. Các quy định về quyền sử dụng đất và cấp phép dự án cũng có những đặc thù riêng.
  
• Văn hóa sở hữu: Ở Việt Nam, văn hóa "an cư lạc nghiệp" và mong muốn sở hữu nhà đất là rất lớn, được xem là tài sản tích lũy, kênh đầu tư an toàn. Điều này thúc đẩy nhu cầu và sẵn sàng chi trả của người dân. Trong khi ở Mỹ, việc thuê nhà vẫn là một lựa chọn phổ biến, linh hoạt hơn.
  
• Yếu tố đầu cơ: Cả hai thị trường đều có yếu tố đầu cơ, nhưng ở Việt Nam, do sự thiếu hụt kênh đầu tư an toàn và hiệu quả khác, bất động sản thường trở thành nơi "trú ẩn" của dòng tiền nhàn rỗi, góp phần đẩy giá lên cao, đôi khi vượt xa giá trị thực.

3. Góc nhìn của chuyên gia: "đắt" hay "rẻ" là câu hỏi về khả năng chi trả

Nếu xét về con số tuyệt đối, giá nhà ở Mỹ cao hơn. Nhưng nếu xét về khả năng chi trả và tỷ lệ giá nhà trên thu nhập trung bình, thì giá nhà ở các đô thị lớn của Việt Nam lại đang ở mức "cao" hơn đáng kể so với mức thu nhập của người dân. Điều này tạo ra một nghịch lý: thị trường có vẻ sôi động nhưng lại kìm hãm khả năng sở hữu nhà của đa số. Tỷ lệ Giá nhà trên Thu nhập (House Price to Income Ratio) ở Việt Nam hiện cao gấp nhiều lần so với Mỹ, là một thách thức lớn cần được giải quyết từ góc độ chính sách và phát triển kinh tế vĩ mô.

Đối với nhà đầu tư, điều quan trọng không phải là so sánh "đắt" hay "rẻ" theo cảm tính, mà là phân tích tiềm năng tăng trưởng bền vững và khả năng sinh lời thực tế dựa trên các yếu tố nội tại của thị trường:

• Hạ tầng: Các dự án đầu tư công, phát triển giao thông, đô thị có vai trò then chốt.
• Dân số & Kinh tế: Tăng trưởng dân số, dịch chuyển lao động, và phát triển kinh tế địa phương tạo ra nhu cầu thực.
• Pháp lý: Sự minh bạch, ổn định của chính sách pháp luật (đặc biệt là các Luật Đất đai, Kinh doanh BĐS 2024-2025) là nền tảng cho sự phát triển bền vững.

Lời kết:

So sánh giá nhà giữa Việt Nam và Mỹ là một bài toán phức tạp đòi hỏi cái nhìn đa chiều, vượt ra ngoài những con số đơn thuần. Giá trị thực của một tài sản bất động sản không nằm ở mức giá niêm yết mà ở tiềm năng phát triển, khả năng sinh lời, và quan trọng hơn cả là sự phù hợp với khả năng tài chính và mục tiêu của từng cá nhân, từng nhà đầu tư.

Tuy nhiên, vượt lên trên những phân tích con số khô khan, điều trăn trở lớn nhất vẫn là làm sao để giá nhà đất không còn là nỗi ám ảnh, không còn là "giấc mơ xa vời" đối với đại đa số người dân Việt Nam. "An cư lạc nghiệp" là khát vọng ngàn đời, và để biến khát vọng ấy thành hiện thực, cần có sự đồng bộ từ nhiều phía: từ chính sách vĩ mô của Nhà nước trong việc quy hoạch, phát triển quỹ đất, kiểm soát đầu cơ; từ sự minh bạch và bền vững của thị trường; cho đến sự nỗ lực tích lũy của mỗi cá nhân và gia đình.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một kỷ nguyên mới với những thay đổi về chính sách và cơ cấu. Đây là thời điểm vàng để mỗi cá nhân và nhà đầu tư trang bị kiến thức chuyên sâu, thấu hiểu các yếu tố vĩ mô và vi mô, cùng với tư duy đầu tư chiến lược. Chính sự hiểu biết và hành động đúng đắn sẽ là chìa khóa không chỉ để nắm bắt "cơ hội vàng" mà còn góp phần kiến tạo một tương lai nơi "giấc mơ an cư" không còn là điều xa xỉ, mà trở thành một thực tế khả thi cho hàng triệu người dân Việt.

Henry Huỳnh Anh Dũng -CRS -Hoa Kỳ
________________________________________

Nguồn tham khảo

Thu nhập Việt Nam:
- Năm 2024 thu nhập bình quân của người Việt tăng mạnh, đạt 5,4 triệu: https://vietstock.vn/2025/05/nam-2024-thu-nhap-binh-quan-cua-nguoi-viet-tang-manh-dat-54-trieu-dong-761-1309745.htm
- GDP và GDP bình quân đầu người Việt Nam đứng thứ bao nhiêu thế giới năm 2024?: https://cafef.vn/gdp-va-gdp-binh-quan-dau-nguoi-viet-nam-dung-thu-bao-nhieu-the-gioi-nam-2024-188250603091838838.
- Thu nhập bình quân của lao động và mức sống dân cư năm 2024 tăng hơn 8% https://baocaovien.vn/tin-tuc/thu-nhap-binh-quan-cua-lao-dong-va-muc-song-dan-cu-nam-2024-tang-hon-8/162650.html

Thu nhập Hoa Kỳ:
- Average salary in the US in 2024 - Fidelity Investments https://www.fidelity.com/learning-center/smart-money/average-salary-in-us
- Average Household Income US 2025 (Median Salary) - Demand Sage https://www.demandsage.com/average-us-income/
- Average Income by State (2024) - Oberlo https://www.oberlo.com/statistics/average-income-by-state

Giá nhà Việt Nam:
- Bất ngờ cuộc 'đua giá' căn hộ giữa Hà Nội với TPHCM https://tienphong.vn/bat-ngo-cuoc-dua-gia-can-ho-giua-ha-noi-voi-tphcm-post1717912.tpo
- Giá nhà TP.HCM lại nới rộng khoảng cách với Hà Nội, người mua nhà 'lòng như lửa đốt' https://www.google.com/search?q=https://vnbusiness.vn/tin-tuc/gia-nha-tp-hcm-lai-noi-rong-khoang-cach-voi-ha-noi-nguoi-mua-na-long-nhu-lua-dot-1105028.html
- Giá nhà Hà Nội và TP.HCM diễn biến theo hướng đối lập - VnEconomy https://vneconomy.vn/gia-nha-ha-noi-va-tp-hcm-dien-bien-theo-huong-doi-lap.htm

Giá nhà tại Mỹ:
- Average House Prices By State in 2025: The Least and Most Affordable U.S. States https://raleighrealty.com/blog/least-and-most-affordable-states
- MONTHLY NEW RESIDENTIAL SALES, JUNE 2025 - U.S. Census Bureau https://www.census.gov/construction/nrs/pdf/newressales.pdf
- Median Sales Price of Houses Sold for the United States (MSPUS) | FRED | St. Louis Fed https://fred.stlouisfed.org/series/MSPUS
- US home sales fade in June as national median sales price hits an all-time high of $435,300 https://www.google.com/search?q=https://apnews.com/article/mortgage-rates-housing-interest-financing-home-64769d50ce9c16dee9ffb90c01735071

Lãi suất vay mua nhà Việt Nam:
- [Cập nhật 11/2024] Lãi suất vay ngân hàng mua nhà mới nhất https://www.google.com/search?q=https://www.seabank.com.vn/tin-tuc/tu-van-dich-vu/tu-van-meo/lai-suat-vay-ngan-hang-mua-nha
- Cập nhật lãi vay mua nhà trong tháng 8/2024 - Baodautu.vn https://baodautu.vn/cap-nhat-lai-vay-mua-nha-trong-thang-82024-d221789.html
-Lãi suất cho vay mua nhà ngân hàng nào ưu đãi nhất tháng 9/2024? – CafeF https://cafef.vn/lai-suat-cho-vay-mua-nha-ngan-hang-nao-uu-dai-nhat-thang-9-2024-188240907135057426.chn

Lãi suất vay mua nhà Hoa Kỳ:
- Average long-term US mortgage rate eases to 6.74%, keeping home loan borrowing costs elevated https://apnews.com/article/mortgage-rates-housing-interest-financing-home-9a63da0d246e57638e59aaec98312c8f
- Mortgage Rates - Today's Rates from Bank of America https://www.bankofamerica.com/mortgage/mortgage-rates/
- Mortgage Rates - Freddie Mac https://www.freddiemac.com/pmms
- 30 Year Mortgage Rate - Real-Time & Historical Trends – Ycharts https://ycharts.com/indicators/30_year_mortgage_rate

Ghi chú:
Các con số cụ thể về thu nhập, giá nhà, lãi suất có thể thay đổi theo thời điểm và khu vực. Đây là những số liệu ước tính dựa trên các báo cáo gần nhất tại thời điểm hiện tại để phục vụ mục đích so sánh.
Tỷ giá USD/VNĐ được sử dụng là 1 USD = 25.400 VNĐ (tỷ giá tham khảo).