MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN "HỌA HAY PHÚC" CHO GIA CHỦ?

HENRY HUYNH | Thứ 6 ngày 05/09/2025

Môi giới bất động sản ở “kỷ nguyên mới” khác biệt thế nào so với những người hành nghề cách đây một thập kỷ? Đây là câu hỏi mà tác giả thường trăn trở mỗi khi hồi tưởng về 14 năm may mắn được đồng hành cùng giới kinh doanh bất động sản Việt Nam, từ năm 2008 cho đến khi trở về Úc vào năm 2022.

Trong mê cung của thị trường bất động sản, người môi giới giống như một tấm bản đồ – họ dẫn lối, chỉ đường, và đôi khi, là người duy nhất nắm giữ chìa khóa cho những cơ hội hay cạm bẫy. Với gia chủ hay nhà đầu tư, họ là một cái tên quen thuộc, xuất hiện ở mọi ngóc ngách, từ những dự án tỷ đô đến từng lô đất nhỏ. Nhưng liệu người môi giới ấy, trong thực tế, đang là "phước lành" giúp bạn chốt giao dịch thành công, hay lại là một "tai họa" âm thầm đẩy bạn vào những tình thế khó khăn như: mua hớ giá, căn nhà có vấn đề về chất lượng, rắc rối pháp lý hay đầu tư vào những tài sản đầy rủi ro, thậm chí là mất mát tài sản? Hãy cùng tác giả bài viết tìm hiểu và vén bức màn phức tạp này, để bạn có thể nhìn rõ hai mặt của nghề môi giới bất động sản trong kỷ nguyên mới.

Thực trạng nghề môi giới BĐS Việt Nam – Bức tranh đa sắc thái và những mảng tối

Trong những năm qua, nghề môi giới bất động sản tại Việt Nam đã chứng kiến sự bùng nổ mạnh mẽ về số lượng. Từ sinh viên, nhân viên văn phòng, đến những người không có kinh nghiệm chuyên môn, ai ai cũng có thể trở thành môi giới chỉ sau một vài khóa học cấp tốc. Điều này tạo nên một bức tranh hỗn loạn với chất lượng "thượng vàng hạ cám".

Bên cạnh những cá nhân và tổ chức môi giới chuyên nghiệp, có đạo đức, thị trường còn tồn tại một bộ phận không nhỏ những "cò mồi", "tay ngang" chỉ quan tâm đến lợi ích hoa hồng ngắn hạn. Họ sẵn sàng sử dụng mọi chiêu trò để thúc đẩy giao dịch, từ việc tạo "sốt ảo" bằng cách tung tin đồn, đẩy giá, đến che giấu thông tin bất lợi về pháp lý hay quy hoạch. Những "cơn sốt đất" vừa qua ở nhiều địa phương phần lớn đều có dấu ấn của các nhóm môi giới không chuyên, thiếu đạo đức này, để lại hậu quả nặng nề cho cả nhà đầu tư lẫn sự ổn định của thị trường.

Khi "môi giới" trở thành "HỌA" (Rủi ro tiềm ẩn cho gia chủ/nhà đầu tư)

Mối quan hệ "giao trứng cho ác" có thể xảy ra khi gia chủ hay nhà đầu tư đặt trọn niềm tin vào một môi giới không đủ năng lực hoặc thiếu đạo đức. Đây là những rủi ro cụ thể:

• Rủi ro thông tin sai lệch: Môi giới có thể che giấu khuyết điểm của tài sản, thổi phồng tiềm năng, hoặc tạo ra thông tin khan hiếm giả để ép khách hàng ra quyết định nhanh chóng. Thông tin "nội bộ" mà họ cung cấp có thể chỉ là một phần sự thật, thậm chí là hoàn toàn sai lệch để phục vụ lợi ích riêng.

• Rủi ro định hướng đầu tư sai: Thay vì tư vấn dựa trên mục tiêu tài chính và khả năng chịu đựng rủi ro của bạn, môi giới có thể dẫn dắt bạn vào những giao dịch mang lại hoa hồng cao nhất cho họ, dù sản phẩm đó không phù hợp với chiến lược của bạn. Họ có thể bỏ qua các yếu tố dài hạn như khả năng thanh khoản, tiềm năng tăng trưởng bền vững.

• Rủi ro pháp lý và thẩm định tài sản: Một môi giới thiếu kiến thức pháp lý sẽ không thể kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ sổ đỏ, quy hoạch, giấy phép xây dựng. Hậu quả là nhà đầu tư hoặc khách mua nhà có thể mua phải tài sản vướng tranh chấp, không đủ điều kiện chuyển nhượng, hoặc nằm trong diện quy hoạch treo, dẫn đến mất tiền và thời gian.

• Áp lực tâm lý và FOMO (Sợ bỏ lỡ cơ hội): Môi giới thiếu đạo đức thường sử dụng chiêu bài "sản phẩm độc quyền", "chỉ còn duy nhất", "đang có người khác đặt cọc" để tạo áp lực, khiến bạn ra quyết định vội vàng mà không kịp suy nghĩ hay thẩm định kỹ lưỡng.

Khi "môi giới" là "PHƯỚC" (Tài sản vô giá của gia chủ/nhà đầu tư)

May mắn thay, bên cạnh những mảng tối, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có một bộ phận không nhỏ những chuyên gia tư vấn, môi giới thực sự là "phước lành" cho khách hàng. Họ không chỉ là người kết nối, mà còn là người bạn đồng hành, là "cánh tay nối dài" đáng tin cậy. Những người hành nghề họ có:

• Kiến thức chuyên sâu và tầm nhìn: Một chuyên gia môi giới chân chính sở hữu kiến thức vững chắc về thị trường (xu hướng, giá cả, tiềm năng), pháp lý (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS...), và tài chính. Họ có khả năng phân tích đa chiều, đưa ra những dự báo có căn cứ và lời khuyên chiến lược phù hợp với từng khách hàng.

• Đạo đức nghề nghiệp và sự minh bạch: Họ đặt lợi ích của khách hàng lên hàng đầu, cung cấp thông tin trung thực, đầy đủ và rõ ràng. Họ không che giấu rủi ro mà ngược lại, giúp khách hàng nhận diện và đối phó với rủi ro một cách hiệu quả.

• Khả năng thẩm định và quản lý rủi ro: Với kinh nghiệm và kỹ năng được đào tạo bài bản và được cấp giấy chứng nhận thẩm định giá. Họ có thể thẩm định giá trị tài sản chính xác , pháp lý tài sản một cách chặt chẽ và luôn cảnh báo sớm những rủi ro tiềm ẩn mà người mua nhà và nhà đầu tư cá nhân khó có thể nhận ra.

• Tiết kiệm thời gian, công sức và tiền bạc: Một môi giới giỏi sẽ giúp bạn tìm kiếm sản phẩm phù hợp nhanh chóng, đàm phán giá cả tối ưu, hoàn thiện thủ tục pháp lý suôn sẻ, từ đó tiết kiệm đáng kể thời gian, công sức và tránh được những sai lầm tốn kém.

• Định hướng chiến lược bền vững: Họ không chỉ giúp bạn "chốt deal" mà còn giúp xây dựng một chiến lược đầu tư dài hạn, tạo ra giá trị bền vững thay vì chạy theo những lợi nhuận chớp nhoáng.

Lời khuyên cho "gia chủ" – Chọn mặt gửi vàng, xây dựng quan hệ bền vững

Trong thị trường bất động sản đầy biến động, việc chọn đúng người đồng hành là yếu tố then chốt để biến "họa" thành "phước".

• Không tin vào lời nói suông: Hãy luôn yêu cầu môi giới cung cấp bằng chứng rõ ràng (giấy tờ pháp lý, bản đồ quy hoạch, báo cáo thị trường), và tự mình hoặc nhờ bên thứ ba thẩm định lại thông tin. Đừng bao giờ đặt cọc hay ký kết khi chưa kiểm tra kỹ lưỡng.

• Hỏi sâu, hỏi kỹ: Đừng ngại đặt những câu hỏi khó về ưu/nhược điểm của tài sản, lý do chủ nhà bán, tình hình thanh khoản khu vực, hoặc các chi phí phát sinh. Cách môi giới trả lời sẽ thể hiện kiến thức và sự minh bạch của họ.

• Tìm kiếm chứng nhận và kinh nghiệm: Ưu tiên làm việc với những môi giới có chứng chỉ hành nghề do Nhà nước cấp hoặc các trường đào tạo bất động sản có uy tín. Những chứng chỉ này đòi hỏi kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp cao, là cách mà bạn đang tìm một môi giới tốt có thể hạn chế những rủi ro từ đối tượng này.

• Xây dựng mối quan hệ lâu dài: Một môi giới tốt sẽ trở thành cố vấn tài chính và bất động sản của bạn trong nhiều năm. Thay vì tìm kiếm người "chốt deal" nhanh, hãy tìm kiếm một chuyên gia đáng tin cậy để đồng hành cùng bạn trên chặng đường dài nếu bạn là nhà đầu tư chuyên nghiệp.

• Chủ động trang bị kiến thức: Dù có môi giới giỏi đến đâu, nhà đầu tư hay người mua nhà nên vẫn cần tự mình trang bị kiến thức cơ bản về thị trường, pháp lý cho mình. Kiến thức là nền tảng giúp bạn nhận diện được đâu là thông tin thật, đâu là rủi ro, và đâu là cơ hội thực sự.

Lời kết

Môi giới bất động sản, tự thân nó không phải là "họa" hay "phước". Nó là một công cụ, và giá trị của công cụ ấy hoàn toàn phụ thuộc vào người sử dụng và người được sử dụng. Trong kỷ nguyên mới, khi thị trường đòi hỏi sự minh bạch và chuyên nghiệp cao hơn bao giờ hết, nhà đầu tư thông thái cần tỉnh táo để phân biệt đâu là người dẫn lối đáng tin cậy, đâu là kẻ trục lợi.

Hãy là một "gia chủ" chủ động, có kiến thức, và biết cách chọn "người đồng hành" xứng đáng. Khi đó, người môi giới sẽ không còn là một rủi ro tiềm ẩn, mà thực sự trở thành một "tài sản vô giá", giúp bạn tự tin chinh phục mọi mục tiêu trong hành trình đầu tư bất động sản của mình.

Henry Huỳnh Anh Dũng - CRS